離婚することになったらあなたはマイホームをどうしますか?

夫婦それぞれ、様々な理由により離婚になってしまうことがあります。

離婚の際にどうしても夫婦の悩みの種になるひとつに

「マイホームをどうするか?」

という問題が生じてしまいます。

夫婦の間に得たもの「共有財産」は、財産分与されるのが一般的です。

ですが、マイホームは場合によって住宅ローンが残っていることもあり、その場合はただ財産分与をするというほど簡単なことではありません。

では、離婚する時マイホームはどうする?

まず離婚をする時、マイホームを持っている場合は、「引き継ぐ」もしくは「売却する」の二つの選択しかありません。

離婚後、その家にどちらかが住み続けるつもりであれば、住む方がその家を引き継ぐことになります。

お互いにその家に住み続けるつもりがいないという場合は、その家は売却することができます。

ですが、離婚後マイホームをどちらかが引き継ぐ場合、または売却する場合であっても、住宅ローンが残っていると、夫婦どちらが名義人となっているのかでその後の対応方法が大きく異なってきます。

マイホームの住宅ローンは、おそらく夫婦のどちらか一人が名義人となっている「単独名義」、もしくは夫婦で名義人となっている「共同名義」で住宅ローンを組まれている方が大半。

単独名義もしくは共同名義どちらかによっても対応方法が異なります。

マイホームを単独名義で購入した場合

《名義人が住み続ける》
離婚後、マイホームの名義人が夫もしくは妻どちらかがそのまま住み続ける場合。
必要な手続きは特にありません。
離婚後もそのままマイホーム購入時の契約通り、名義人がそのまま残っている住宅ローンの返済を続けていきます。
しかし、離婚の際にその時の住宅の評価額が残っている住宅ローンの残額を上回る場合には、財産分与の割合に応じた金額を相手方に支払わなければなりません。

《名義人ではない人が住み続ける》
離婚後、マイホームの名義人ではなく、その相手がそのまま家に住み続けるという場合。
残っている住宅ローンをどうするかは、離婚の際にしっかりと話し合いをして決めておく必要があります。

1.名義人に支払ってもらいながら住み続ける
話し合いにより、名義人ではない方がマイホームに住み続ける場合、住宅ローンを支払ってもらいながら家に住み続けるということができます。
しかし、離婚する際にお互いで取り決めておいた場合でも、離婚後に支払いを行う方の経済状況によって住宅ローンの不払いが生じる可能性も考えられます。
すると大きなトラブルに発展しかねないため、離婚時には口だけでの取り決めではなく、離婚協議書を作成し、もし夫婦で話し合い可能であればそれを公正証書に残しておくと良いかと思います。

2.住宅ローンの支払いを自分にする
名義人が支払っていたローンを離婚してからは自分でそのローンを支払いながら住み続けたいという場合。
この場合も名義人である相手方と話をして同意を得ることができれば、名義人を自分に変更して住み続けることができます。
相手に支払ってもらって、もし不払いになるというような大きなトラブルに発展する心配がなくなります。
ただ、住宅ローンの名義を変更する場合には、新しく名義人になる方は審査を受ける必要があります。
働き方や年収次第では、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性も考えられます。
また、名義人変更の際に別の金融機関にて住宅ローンの借り換えを考える場合でも、新しい金融機関で必ず審査が行われるということを忘れてはいけません。

【マイホームを共同名義で購入した場合

次に現在のマイホームを夫婦二人で住宅ローンを組んでいる共同名義で家を購入した場合についてです。
共同名義の場合は、単独名義と同じように双方で話し合いをして同意を得ることができればそのままマイホームを売却したり、どちらかが住み続けることが可能です。

《マイホームを売却する場合》
単独名義の場合は名義人が売却することは可能ですが、共同名義の場合は双方の同意がなければ売却することはできません。
そのため売却する場合には売却査定を行い、現在の家の価値が高くなっているのか、もしくは残りのローンよりも価値が低くなっているのか調べる必要があります。

《どちらかが住み続ける場合》
夫婦で双方が連帯保証人と連帯債務者となっているため、どちらかが支払いを怠ってしまうと、もう片方の人が支払いをしなければなりません。
離婚の際、どちらかがそのままマイホームに住み続けるという場合、家を出て行く方はこの連帯保証人と連帯債務者を抜けることが可能となっています。
ただし住み続ける側は新しく連帯保証人と連帯債務者を立てる必要があります。
住み続ける方が単独名義で住宅ローンの借り換えを行うことで、出て行く方が連帯保証人と連帯債務者を抜けることが出来るのです。
しかしこの場合も、単独名義で住宅ローンを借り換える際には住み続ける側の方がもう一度金融機関の審査を受けなければなりません。
そのため、場合によっては共同名義で住宅ローンを組んだ時よりも厳しい審査になる可能性が予想されます。

離婚時のマイホームのトラブルを避ける三つのポイント!

マイホーム購入後に離婚になった場合、元夫婦間のトラブルを防ぐための三つのポイントがあります!

公正証書の作成

公正証書というのは法律に基づき作成されるもので、公正証書に記載されている内容に違反した場合は財産の差し押さえなどが行われる効力を持っています。

離婚後のマイホームの取扱いについては、夫婦で話をしてそのまま住み続けるか売却するかのどちらかの選択肢になります。
その場合夫婦で話し合いどのようにするかを取り決める必要がありますが、口約束だけではもしものトラブルにも法律的な効果が一切ありません。
住宅ローンの名義人が支払いを続け、名義人ではない方が住み続ける場合など離婚後に経済状況の変化などによって住宅ローンの支払いが行われなくなることも考えられます。
そうなると生活基盤は一気に失ってしまいます。
このようなトラブルに陥ってしまっても、口約束だけでは相手方に支払いを続けてほしいと訴えても法律的な効果はありません。
ですから離婚後、トラブルを防止するためには夫婦で取り決めたことを離婚協議書を作成し、公正証書化しておくと良いでしょう。

養育費などと合わせての負担額を考慮する

もし離婚する夫婦に子供がいる場合、どちらかが親権を持つかというのも離婚時に取り決められるかと思います。
親権を持つ側は、親権を持たない方に対して養育に必要なお金を請求する権利があります。
マイホームのローンと養育費も相手方に請求する場合、毎月の支払額が大きくなってしまい、負担が大きくなってしまいます。
このような場合、より住宅ローンの支払いを怠る可能性が大きくなってしまいます。
離婚時には負担額もしっかりと金額を考慮して、相手方も納得できる金額で取り決めることをお勧めします。

建築中も工事は中止できない

マイホームの契約を行い現在建築中、その建築中に離婚が決定してしまうことがあります。
離婚するのだからマイホームは必要ない、だから建築中でもマイホームを中止しようと考える場合があるかと思いますが、建築中であっても基本的に工事を中断することはできません。
建築会社によっては協議で中止することができることもありますが、出来高に応じた支払いは発生します。
場合によってはその建築会社に大きな損害を与えるとして、「損害賠償請求」がされてしまう可能性も考えられます。
同じようにどちらかが引き継ぐもしくは売却する方法しかないので頭に置いておくと良いでしょう。

住宅ローン完済済みは清算が簡単!

離婚時にはすでに住宅ローンの支払いが完済しているという場合には簡単に清算することができます。
これも一度家の査定を行い売却価格が明確にわかります。
売却価格を半分ずつに分けて清算することで財産分与ができるので一番シンプルにできます。
ただしどちらかが住み続けるという場合、査定額の半額を出て行く方に支払う必要があります。
売却をしなくても家は共有財産のため財産分与する必要があり、査定額の半分を支払わなければならないため、住み続ける側の支払い滞納というリスクを避けるために住み続ける人からは査定額の半額を一括払いしてもらうように取り決めると良いでしょう。

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マイホームの査定が必要な理由は?

離婚時、マイホームに住んでいたといる場合には、マイホームの査定を行う必要があります。

なぜなら、夫婦の共有財産は離婚時に財産分与を行う必要があるからです。

財産分与によって、どちらかが住み続けることになった場合、家を出て行く方側がマイホームに住む権利を手放すということに対し賠償金というものを支払わなければなりません。

この代償金の計算はマイホーム購入時の金額を使うことができません。

そのため、離婚時の家の価値を明確にするために現在の価値を査定してもらう必要があるのです。

売却する場合であっても、住宅ローンの残高と現在の家の価値によっては売却しても住宅ローンの残高が発生してしまうこともあります。

売却するにあたり査定を行うと「アンダーローン」「オーバーローン」という状態になることがあります。

アンダーローンとは?
まず査定を行い現在の家の価値が残っている住宅ローンの残高よりも高い場合を「アンダーローン」と言います。
この場合は残っている住宅ローン残高よりも高く売却することができます。
そのため家を売却し、住宅ローンの返済に充て残った現金は手元に残ることになります。
そして残りの金額の財産分与では、原則半分ずつに分けるということになります。

例えば4000万円で売却できる家の場合、残りの住宅ローンが3千万円残っていたとします。
これがアンダーローンという状態で、この差額の1千万円が現在の家の価値として現金が残ることになります。
そのまま売却した場合、500万円ずつを財産分与することになりますが、 もしどちらかがそのまま家に住み続ける場合、家を出る方に対して500万円を支払う必要があります。
これがアンダーローン状態での財産分与となります。

オーバーローンとは?
これはアンダーローンとは逆の状態で、ローンの残高より家の価値が低い状態のことをいいます。
売却金額を返済に充てても住宅ローンが完済できなくなります。

例えば売却した場合3000万円、でも住宅ローンの残高が4000万残っているという状態のことです。
この状態で売却した場合1000万円の借金が残ることになりますが、財産分与の時にはこの借金は二人で負担するのではなく、このローンの名義人が支払う必要があります。
ローンの残高を完済することができなければ、その家は売却することができません。
それでも売却したいという場合には、足りない1000万円分を夫婦で支払う必要があります。

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マイホームが財産分与の対象にならないことも!

これまでは離婚時の財産分与でマイホームも対象になる場合の詳細を説明してきましたが、現在住んでいる家が財産分与の対象にならないこともあります。

《贈与財産》
今現在住んでいる家が親族から相続されたものや贈与された家。

《どちらかの親族が全額負担する》
夫婦で購入したものではなく、夫婦どちらかの親族が全額負担をして購入した場合の家。

《結婚前から所有している》
結婚する前にどちらかが所有していた家。

《結婚前の貯蓄で購入》
結婚をしてから購入した家の場合であっても、結婚する前の貯蓄で購入した家。

このような場合でマイホームを所有している方は、財産分与のために査定をする必要がありません。

ただしこれ以外では財産分与の対象になってしまうので、これまで解説したように不動産査定をしましょう!

夫婦の間に得たものは共有財産となり、離婚する際には共有財産は財産分与する必要があります。

しかしマイホームは、簡単に財産分与できるものではありません。

離婚後のマイホームの取り扱いについてはどちらかが引き継ぐことも出来ますし、売却することもできます。

しかしどちらにせよ離婚時のマイホームの価値を知る必要があります。

まずは現在のマイホームの価値がどれくらいなのか査定をしてもらいましょう。

その後、家にどちらか住み続けるかそれとも売却をするかお互いに話し合いをして検討していくといいでしょう。

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